从沿途观察楼盘周边

通常，我喜欢骑着自行车或者坐公交车去目标楼盘。这样，可以很方便的观察沿途街道及路段的交通状况与一些配套上的细节问题。当然，如果打车去的话，需要和司机说明要按照自己未来会长期行走的路线开过去。

观察沿途对于是否购买一个楼盘其实很重要。首先是交通状况如何，红绿灯多不多，路段是否拥堵，公交线路多少，有否地铁、打车是否方便等等。当然，也包括开私家车出行是否方便等。通过观察这些，就可以了解未来自己居住在目标区域内的时间成本、交通成本、便捷与否。有一点需要注意，一些楼盘大门入口可能是单行线，这对未来入住来说也许是件非常不方便的事情。其次是沿途的配套状况，如衣、食、医疗、教育、银行网点、电信营业厅等。与生活首先密切相关的就是柴米油盐店这类很基础的东西，如果沿途这种网点比较多，证明此区域内生活未来成本较低。有个大超市在未来新家不远处，无疑更便捷些。如果能在沿途发现一些学校、幼儿园离自己所意向的楼盘很近，那未来子女的教育问题便不需要太发愁了。当然，需要注意这些学校与楼盘间的交通是否够安全，车流多不多，或者是否要有接送小孩上下学的问题。还有个意识误区，其实学校离楼盘过近也不行，因为有铃声和学生的嘈杂，学校至少应该离社区有几百米的距离，才可以。而对于未来需要有老人同住的购房者，那在自家附近有没有比较好的医院，也应该成为观察的一个重点。

另外一个需要观察的，是楼盘附近有否污染型的工厂或企业。就比如我前段时间去看的某楼盘，周边生活配套及各种硬件状况都很不错，就是因为临近一个造纸厂，搞的空气里整年都是臭哄哄的。无疑，住在这附近，身体受害不受害不说，先要鼻子不太敏感才行。除空气污染外，还需要注意的是诸如水源污染（家附近有排污水企业）、电磁污染（变电站及高压线塔、电视塔、移动基站）、废料污染（废料厂、矿堆）、重金属污染（重金属冶炼厂、电池厂等）等问题。买房子住房子，是个几十年的大事，如果事前不看好这些细节问题，也许几十年内，都要用牺牲身体健康作为代价了。而且，临近污染区域的房地产，未来升值空间也会比较小。

到楼盘先从外面看起

多数情况下，资金实力雄厚，开发意识也比较到位的开发商会在楼盘开售前就把楼盘的一些对外形象的东西做的很到位了。比如售楼部附近的外立面、售楼部附近及社区主要景观等。而且，如果不是赶期销售，也很少会起两三层就开始接受预约，多数都是临近封顶。

在观察楼盘外在形象的问题上，可以一定程度上看出开发商的开发意识及资金状况。如果连售楼部外在包装、门前绿化景观都做不好的开发商，又怎么能让购房者们相信未来他们能交出有品质的房子来呢？另外，通过步行在楼盘工地四周走一走，看看楼盘的建筑结构、施工情况也是必要的。用我一个做工头很久的朋友的话说，你看看工地里建筑施工材料的堆放是否整齐，工人着装情况，就能基本判断出未来这个楼盘的建筑质量如何。当然，需要注意的是从安全角度考虑，观察尽量不要太靠近工地内部。另外，必要时也可以通过与工地工人的闲聊，获得一些其他地方很难获得的内幕资料。

在外部观察楼盘，可以比较直观的看到楼盘的建筑密度、楼间距、社区规划情况。从楼体朝向看，通常情况下，南方比较怕日照西晒，多朝西户型则不好。而北方则更需要完全南北朝向来确保冬天的房间采光。而楼间距则是确保未来房间采光通风及私密性的一个重要指标，这可以通过简单目测就有大概的判断。而社区规划，一般为并列布局、错落布局、围合布局等几种。并列布局目前多为老社区及经济适用房所采用，容积率通常比较低，多为在2以下的多层板楼。错落布局一般容积率要高一些，多为小高及高层建筑。围合布局则多为容积率很高的项目，有的甚至在5以上，在采光通风及居住舒适性上有所折扣。

楼盘的景观绿化如果能前期到位，证明开发商在资金及开发意识上很不错。这样，未来购房就不会担心开发商所承诺的景观绿化不到位的问题存在。当然，局部景观绿化并不能代表未来的全部。从楼盘舒适度上来说，30%绿化是入门，40%以上则属于比较舒服的。另外，从外观观察以下售楼部的设计风格及施工质量也是比较重要的，要是连这个脸面工夫也没做好的话，这种开发商的房子还是躲远点好了。

进入售楼部与销售人员的PK

通常，经验丰富的销售人员可以一眼看出进入售楼部的人是不是购房者。按他们的评判标准，一般有ABCD等级别，A级最高，就是肯定会买的，其他类推。如果他们感觉你的购房意向不是很浓，则在态度上可能会有所轻慢，而告之的信息也可能不准确。和他们打交道首先要做到的就是让自己的腰杆子硬起来，我是来买房子的，你要服务好我，我才会可能在这里选房子。如果自己在踩盘前功课做的好，信息获取的比较多，也尽量不要在与他们交流时透露出来，多听他们说，也能评判他们是否诚实应对。

一般，销售人员在获取了购房者的一些意向购房信息后，后面的流程一般是讲区域及周边、然后是领到沙盘处讲盘、再然后是带到户型模型处讲模型。这个过程，购房者可以针对自己疑惑的一些问题慢慢的向销售人员进行咨询和交流。但是，在一些关键数据上，不要指望他们会具实回答，基本是很难的。在看沙盘时需要注意，沙盘与所谓的楼盘效果图一样，不具有法律效力。其展示出来的效果与实际楼盘的效果尺寸是可以不相同的，而且很多确实很不相同。比如在建筑密度上，沙盘可能为了视觉效果好而故意放松散些，而在社区绿化上也可能故意的做的高些等等。包括水景做大、楼间距做多也都属于开发商常用的手段。这些，都需要购房者们注意，一切要以真实图纸为准。同样的，有一些楼盘会有项目的区域沙盘，即在所在大区域的位置，这也可能有一定水分。

通过观察具体的户型模型及户型图，购房者可以基本评判出自己想购房的户型是否适合自己，空间设置是否合理等（关于户型评判的内容，另文详解）。针对青年人而言，首先的指标就是面积利用是否合理，有无明显浪费。其次，是房间布局舒适性及通风采光等。与楼盘沙盘一样，户型模型及开发商的样板间也有不少水分可做。比如标准床是2米，但开发商可能放里面一个1米6的床做模型，以显示房间比较宽大。同样，家具模型也可能不是按照标准尺寸来做。提醒购房者，如果真的有意向购买盖楼盘，可向销售人员索要真正的户型平面施工图来看，这种图上才是真正的标准尺寸，未来也是购房合同的一个重要组成部分。

最后，在了解完所有信息后，让销售人员帮拉出一份意向户型的价格单来是很必要的。销售人员会根据目前大约的价格，按楼层朝向，按揭年限等计算出购房者购买此房的一个大概支出。这个表单，一般与未来的成交实际情况差别不大。拿着这份价格单、楼书及各种资料，还有销售顾问的名片，一次到售楼部的PK就可以结束了。如果想加深与销售人员的沟通及了解些更深的信息，可以多到售楼部里走几次，他们还是很欢迎的。

关于样板间

很多楼盘都会做一些标准户型或主力户型的样板间，当然很少会有人照着样板间的标准去装修房子。一般也装不起，开发商的样板间百平米成本（带家具家电装饰等）一般都在几十万以上。像前面说的，如果用的是减尺寸的定做家具，可能造价要更高。

样板间一般有如下几种：临时样板间，现房精装样板间，毛坯样板间。

临时样板间一般是开发商利用售楼部内部或者在外部临时修建的样板房展示，其大体结构可能与实际样板间区别不大，但尺寸上可能有一定的改动，即可以不标准。购房者看这种样板间，主要就看一下户型结构及各房间的布局情况等基本信息就可以了。

现房精装样板间，就是利用真正的房间户型进行装修布置所做出来的样板间，其结构及尺寸上已经非常接近购房者们会购买的户型了。当然，在查看这种样板间的时候，要注意不被表面华丽的装饰所蒙蔽。一则青年人们买完房，很难有钱装修出那种效果。另外，为了做出大空间或品质感，开发商可能会在样板间结构及布局上做较大改动，其实并不利楼体的安全。最后，注意目测或手测一下家具及房间的实际尺寸。最后要说的是，通常样板间是开发商选择最好的楼层及景观位置所做的，也是未来这个项目价格最高的。很多购房者因为价格因素，其实很难会选择这样的户型，那视觉及其他一些方面，可能比样板间有所不足。

毛坯样板间，一般是在户型上非常有卖点的项目所采取的方式。比如做的很紧凑、布局也很合理的一些2+1、3+1房。开发商会把所谓送面积的露台、飘窗、入户花园、空中花园等直观的做上标记展示给购房者看。无疑，对购房者而言，这样的毛坯样板间是最直观的可靠的。也能通过观察这种样板间，初步查看出楼盘内部实际的施工质量。

贴士：

和销售人员成为朋友

其实，无论买不买某个项目的房子，能够和一个置业顾问成为朋友都对青年人购房很有帮助。大家都是年轻人，除了买房之外其实话题也比较多。平时多与他们拉拉家常，也许会有些意外收获。

尽量要看看毛坯房

很多项目在开售之时其实购房者所意向的房间户型已有毛坯房，能够亲眼去看一看，无疑会大大降低买房后的风险。有时，以看完就买为由，胁迫销售人员一下，他们真的会带你去看。