市场

　　改善房界定依然模糊

　　事实上，尽管尚有较多银行并未明确公布房贷新政细则，但均已悄然开始对新发放的符合政策的房贷给予优惠。

　　据市场人士介绍，建行的一些分行早在上月底中央房贷新政正式实施后便“自行”开始执行，如建行广东省分行此前称，对于普通自住房应是按照面积大小确定，但具体要以当地政府或有关部门的规定为准；对于改善型普通自住房，则理解为“如果客户现在贷款买的房子由于面积比较小等原因不能满足住房需求，需要贷款再购买一套普通住房用来一家人居住，可以认为是购买改善型普通自住房”。又如建行四川省分行和福建省分行此前也表示客户可按房贷新政签单，但也仅透露会结合贷款人各方面因素制订差别化的利率政策和首付款比例要求。也就是说，对于市场关注的不同性质的住房认定问题，建行方面也没有特别清晰的定义，这意味着并非所有的新申请房贷都能在该行获得优惠。

　　而在市场人士看来，目前无论是新房还是二手房市场，希望改善住房的群体不是少数。如在上海，据佑威房地产研究中心主任薛建雄介绍，9月上海商品公寓的成交量中，原上海户籍购买套数占46%，新上海户籍和外地户籍分别占20%和34%；10月上述数据分别为53%、13%和34%。“近几年，新上海人改善居住条件的愿望已经非常强烈。”而在二手房市场，有中介公司也表示，以首套住房标准申请到七折优惠利率的购房者仅占1%-2%，倒是二套房贷占据了部分贷款公司业务总额的半壁江山。

　　期待

　　二套房政策能否松动

　　一、二手房市场都对改善型住房的标准给予期待。

　　“进一步的税收和第二套房政策都还没有出台，尤其是第二套房的贷款政策。中国城市住房自有率已经超过了80%，而其他20%，保障房就可以将其覆盖了。如果再限制家庭购买第二套房，不仅居住条件无法得到改善，而且需求得到抑制，市场就会持续萎缩，就会影响社会稳定。”SOHO中国董事长潘石屹这样认为。

　　中原地产华北区域总经理李文杰则在上周六北京出台地方救市措施后对记者表示，即使是享受到了地方1%的契税优惠，总房款也只是比原先减少了2%，这与目前北京开发商动辄九折、八折的促销力度相比，并无明显刺激性。“我们建议政府应该进一步出台力度更大的政策，比如取消境外人士和企业的购房限制，放宽对第二套房的限制等。”

　　“此前的第二套房信贷政策确实有调整的需要，但还没有到完全废除的地步。居民购买第二套房不单是为了投资或投机，还有改善住房条件、变更工作重新购房、子女住房等，这些以自住为目的的购房确实需要政策的信贷支持。此次房贷新政给出了一定的政策空间，但由于相关标准并不明确，因此进一步加剧了市场的观望态势。要打破这种观望，相关部门还是要对政策模糊点给予明确的裁定，这样才能有效启动市场，提高市场的活跃度。”上海某房地产研究院住房金融课题研究组组长回建强认为。

　　影响

　　无法扭转调整状态

　　不过，即便房贷新政可对住宅市场直接产生影响，业内也不认为其能够扭转市场调整周期。

　　“房贷新政在短期内能一定程度上缓解成交量极度低迷问题。先不论央行和银监会在具体标准上是否能够达成一致，对于首套普通住房实行可贷款八成、利率打七折的政策将会刺激一些刚性需求入市。”回建强表示，“但是从中期看(1到2年的时间范围)，我国房地产市场的发展周期依然以调整为主。主要原因是，世界金融危机依然在继续发展的过程中，我国宏观经济在明年会迎来最困难的时期，在这种情况下，住房投资、投机需求会大幅度减少，消费者投资、消费的动力不足，保有现金成为最佳的选择。住房新政虽然可以降低买房成本，但在房价依然较高的情况下，改善型需求不会立即入场。”

　　因此，回建强认为中期房地产不会走出独立于宏观经济周期的行情，甚至在国家政策的调整下，房地产市场还会弱于宏观经济的步伐。更何况，从长期来看，还存在政策调整的不确定性。“站在长期角度(3年以上)，房贷新政的效用会逐步递减。随着时间的推移和经济形势的变化，央行会继续调整相关利率政策，不排除在经济走稳后或者通胀压力加大的情况下，出台加息政策。”

　　“今后两年我国房地产市场走势并不乐观。”某房地产研究院发展研究所副所长杨红旭表示，虽然中央力度空前的“4万亿投资计划”吹响了拯救经济的号角，但总体来看，目前全国房地产市场仍呈现量价齐跌的形态，全国楼市触底反弹可能要等到2010年。瑞银的分析师也表示，中国房地产行业面临的周期性下滑仍将延续几个季度，因而明年将持续疲弱。