中国楼市正处下行“五步走”中的第三步

在市场经济条件下，任何一个市场的走势，都由政府“有形之手”和市场“无形之手”所主导；区别在于不同的市场，不同的时期，二者的重要性有所差别。比如上世纪90年代以来美国高度自由的金融市场，目前就被政府暂时管制起来。就我国房地产市场而言，“政策市”的属性，似乎总让人感觉“有形之手”决定一切。

事实却并非如此。不妨举个例子，本轮房地产宏观调控始于2003年，但一直到2007年第三季度，在调控力度越来越大的情况下，房价却稳步向上冲， 2007年全年全国商品房价格同比大涨近20%，深圳、北京等热点城市涨幅多在40%以上。因此，很多人抱怨政府失策，甚至指责其无能。

由此证明，房地产市场是头犟牛，政府想按着它低头喝水，不容易；现在牵着它的鼻子向前跑，也不容易。10月底晚财政部出台政策，标志着继18个城市纷起救市之后，中央正式抛掉暧昧，旗帜鲜明的救市；11月“国十条”出台，在落实七项工作中，申了房地产业是国民经济的重要支柱产业，随后又抛出“9000亿安居工程”。但是，问题在于，当前的楼市救得起来吗，何时才会触底回暖？

市场自有其内在的运行规律。笔者把房地产市场向下调整的过程分为五个阶段，大致如下。第一阶段：量减价涨。成交量开始下降，但价格依然上涨。从去年第四季度至今年第二季度，全国楼市即如此，类似经济形态的中的“滞胀”。北京、上海等中心城市房屋成交量剧减四到五成，但价格仍然小幅上涨，全国70个大中城市的房价环比增幅亦为正。这一阶段持续时间较长，市场沿惯性向前滑行。

第二阶段：量缩价平。市场观望气氛进一步加重，需求的继续减少逼使卖方放弃加价，但卖方也不情愿降价，买卖双方激烈博弈，房价僵化。这一阶段持续的时间很短，体现在数据上，一般为1-2个月，比如6月全国70个大中城市的房价环比增幅为零。就全国而言，今年5-7月基本属于此阶段。

第三阶段：量价齐跌。这个时候市场发生质变，看空后市的心理预期占据上风，买卖双方皆对于后市感到悲观。于是，价格无法自持，身不由已的下落。此时，在“追涨杀跌”的心态主导下，成交量没有任何起色，反倒出现越降越难卖的糟糕局面。全国房价拐点出现在8月份，70个大中城市的房价环比增幅终于由正变负，9月继续下跌，10月跌幅由之前的0.1%扩大至0.3%。上海楼市房价拐点与全国同步，成交量自5开始，逐月递减，9、10月一手住宅成交量同比去年狂减逾七成。相对于去年的非理性繁荣，已出现非理性萧条。由于成交量的下降总归是有底限的，这一阶段不可能持续太久，春节前后可能结束。

第四阶段：量稳价跌。成交量一般会先于房价到达底部，因为不同于股市，楼市中存在一定量的刚性需求，他们会成为阻挡市场崩盘的最后一道“铁坝”。而价格依然还会下行，当然不排降个别月份也会稍有反弹，总体形势是“下行+盘整”。此阶段持续时间较长，极端者如日本1991年泡沫破灭后，地价跌了10多年，香港1998年金融危机后房价跌了5年左右，美国二战后经历5次低潮，房价下跌期一般为两年左右，如1969-1970年和1991-1992年。预计此阶段将贯穿2009全年，甚至延续至2010年。

第五阶段：量增价稳。终有一天，价格实在降不动了，这就意味着市场终于触底，在价格上面买卖双方仍在较劲，但开发商和二手房东已拒绝让步。此时压抑已久的需求、尤其是自住需求开始入市，表现为成交量逐渐上升。至此，市场预期终于开始逆转，看多派慢慢占据主导。接下去的市态也就变得简单了：量价齐升，市场步入新一轮的增长期。

目前，全国楼市正处于量缩价跌的第三阶段。地方和中央的救市行动，短时间无法逆转大势，无力阻挡第四个阶段的到来，但可以促使最漫长的第四阶段提前结束。这正是救市举措的价值所在。