在对中关村板块进行写字楼市场分析研究时，通常将其划分为三个大的区域：中关村西区板块、中关村东区板块以及泛中关村板块。按总体规划，中关村区域的写字楼总供应量将达到500--600万平方米，基本将于2007年之前全部建成。据中原统计，截至2004年末，中关村现有写字楼面积约419万平方米，2007年之前还将有约150万平方米的新增供应，因此2005～2006两年间中关村区域的写字楼新增供应总量在140万平方米左右，平均每年新增约70万平方米；而到2006年以后，中关村区域的写字楼供应将趋于稳定，只会有零星的新增供应出现。

　　区域整体租金指数、入住率不高

　　通过中原对中关村板块、CBD板块、燕莎板块、东二环板块、金融街板块写字楼市场2005年第四季度和2006年第一季度租金指数、入住率进行比较分析后得知：在以上研究范围中，写字楼租金指数除中关村外各板块均有增长，而中关村商圈是近期唯一一个写字楼租金下滑的板块。中原认为中关村商圈与以往季度相比，租金指数及入住率持续下降，租金指数下降2.83个百分点，入住率下降2.03个百分点。

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　　据统计，预计今年年底北京甲级写字楼的空置率会达到23%左右，其中，空置率最高的是中关村地区，甲级写字楼的空置率将达到35%，而CBD、金融街、长安街沿线等区域，甲级写字楼的空置率都低于10%。究其原因，中原认为主要有以下三方面：

　　第一，由于2003-2005年写字楼集中放量，仅中关村西区的写字楼新增面积就超过30万平方米，导致短期供应量远远超过当前需求，供过于求，写字楼成交受阻。

　　第二，市场估计过于乐观，自身定位偏差。目前西区的规划几乎都是甲级高档写字楼，只能吸引有实力的国内外大型企业、公司。而此区域的众多中小型企业对购买、租赁写字楼有着强烈需求，但较高的物业价格和后期运营费用却阻碍了其购买。因此部分项目的客户定位的调整，企业回流都需要一定时间，所以会导致写字楼空置率居高不下。

　　第三，投资形式导致过高空置率。因为写字楼的成交包括两种形式，一种是直接出售或出租给企业，另一种是出售给投资者，再由投资者进行出租，这样会产生一个较长时间的吸纳过程，从而容易出现成交率可观，入住率偏低的状况。

　　因而虽然中关村租金及入住率仍处于调整阶段，但随着调整时间的不断延长，租金和入住率都将日趋平稳。