政府为什么要针对外资投资中国地产行为设置门槛？对于很多业内人士来说，这是一个不怎么值得回答的问题：中国目前的外汇储备已经到了一个相当危险的数量，而数量庞大的外资在中国各投资领域内表现活跃，流动性太强，自然引起国家有关部门的特别关注。 　　但另一个问题可能更有意义：限外政策，到底是紧箍咒还是松紧带？从目前的情况看，上海针对此政策已经有所突破了，最近上海房地局发布的一号土地公告规定，境外自然人也可以买地并用外币付土地出让金。这也表明，继限制转按揭政策放松之后，上海地产调控“三大利器”中的另一个——限制外资政策，同样不再是境外投资者难以逾越的门槛了。

　　但在北京，问题没那么简单，在去年7月171号文件刚刚发布时，媒体也注意到，文件虽然已经下达，但对当时的外资进入地产并没有太大的影响。然而，这次记者采访北京一些外资地产老总时，感觉完全不一样，虽然大部分以种种原因推脱，不愿意正面接受采访，但在私下里聊天时，普遍感觉日子极难过。“虽然在公开的文件上没有什么说法，但是实际操作中，感觉关卡多了很多，对于讲求资金流动快速且顺畅的外资地产公司而言，在通过关卡的空挡中，也许就已经失去了很多机会，更关键的是，做事情没有以前那么‘顺’了。”

　　如果说在上海限外政策还是一根可松可紧的松紧带的话，那么在北京，该政策目前还是一个让海外资本头疼的“紧箍咒”。不过接受记者采访的外资机构和外资地产企业代表基本都认同一个现实：即使政策设限，但外资继续加大对中国地产行业的投入的大趋势在短时间内不会改变。凯德置地北京运营总经理毛大庆说：“如果说包括限外令在宏观调控政策最终能够让中国地产行业走上健康有序的发展道路，那么我们乐意捱过这一段阵痛期。”

　　作为与政府关系密切的专家，中国房地产研究会秘书长顾云昌认为：“限外政策”说法不够准确，还是应该回到文件里的“规范”上来，国家政策肯定是根据当前国内外的经济大局做出的，而且应该将其还原到宏观调控的大背景中。本轮政策主要是以“意见”和“通知”的方式发布，其实为政策的后续进展留了充分的空间，但没有哪个政策是准备一出来就被废止的，所以在没有达到政策本身的目的时，我们也不应想太多。

　　针对有些外资地产企业反映的感觉近几个月发展过程中受到层层阻碍的问题，发改委一位不愿透露姓名的专家解释说，国家欢迎有利于中国经济长期健康发展的外资与中国经济一起发展，但目前有相当数量的外资试图操控人民币升值而获利，投资股票和地产业成为其主要手段，这导致中国政府必须及时判断及时决策，在政策执行过程中，可能会产生一些问题，这需要在进一步深化改革的过程中解决。中国经济（包括房地产在内）走向开发和国际化的大趋势是不会改变的，但在这个过程中，我们必须注意整个产业体系的安全。未来不排除会发布一些更有针对性的政策，但希望业界不要简单地以“限制”外资的方式去解读。

　　整体而言，目前政府决策部门都表示问题比较敏感而拒绝了记者的采访，但在交流过程中无一例外地都希望澄清一个误会：政府是在“规范”外资进入地产行业，而不是“限制”，根本而言，是希望建立一个对于内资和外资都相对公平的市场环境。同时，政策的发布是严肃的，但满足要求的外资活动在中国有着充分的发展空间。

　　在目前中国地产行业融资渠道依然有限且创新手段不足的情况下，经验丰富的外资基金等资本和渠道，无疑依然是很多开发商希望合作的对象，对此，顾云昌认为，所谓的“限外令”，其实客观上也是促使内资自己创新，给了本土资本参与地产行业求取生存发展机会的缓冲期，但该法令毕竟不是为此而产生的，这个缓冲期长还是短，关键是我们自己的资本运作模式能不能尽快地成熟起来。

　　无论外资还是内资，只要合乎游戏规则，都是中国经济整体发展过程中有益的组成部分，对于恶意的资本活动行为，国家政策是必然的紧箍咒，但对于立足于中国大地，希望与中国经济共同发展的外资，政策是最好的保护伞。——建设部一位官员如是说。

　　

　　《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（2006年7月）

　　建设部、商务部、国家发展和改革委员会、中国人民银行、国家工商行政管理总局、国家外汇管理局等六部委联合会签，文件号码为171号。

　　该文件四大项共十四条，主要在4方面为外资进入中国地产市场设置了14道“卡”：

　　第一方面规范外商投资房地产市场准入方面，该文件明确规定：“境外投资者通过股权转让其他方式并购的境内房地产企业，收购合资企业中方股权的，需妥善安置职工，处理银行债务，并以自有资金一次性支付全部转让金。对有不良记录的境外投资者，不允许其在境内进行上述活动。”

　　第二方面就是对加强外商投资企业房地产开发商经营管理开始设限，其内容大体是以开发项目资本金未达到项目投资总额的35%的，不得办理境内、境外贷款，外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇。

　　第三方面是对境外机构和个人购房管理提出具体要求，比如其中明确规定，境外机构和个人购买自住、自用商品房必须在华居住或者学习满一年且采用实名制。

　　第四大方面主要是针对地方政府，要求“进一步规划和落实监管责任”：各地不得擅自出台对外商投资房地产企业的优惠政策，已经出台的需要清理整理并予以纠正。

　　《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》

　　国家外汇管理局、建设部2006年9月4日联合发布，规范了境外购房主体购买境内商品房的外汇管理。

　　根据规定，境外主体办理购房结汇时，应提交房地产主管部门出具的商品房预售合同登记备案文件等相关材料，结汇资金直接划入房地产开发企业的人民币账户，所购房产转让取得的人民币资金须经审核后方可购汇汇出。

　　与此同时，凡外商投资房地产公司未全部缴付注册资本金、未取得《国有土地使用证》或开发项目资本金未达到项目投资总额百分之三十五的，不得借用外债；境外主体并购或收购境内房地产企业未能以自有资金一次性支付全部转让款的，不予办理转股收汇外资外汇登记；外国投资者专用外汇账户内的资金不得用于房地产开发和经营。

　　对此国家外汇管理局表示，目前世界上许多国家都严格限制非居民买卖本国商品房。根据国际货币基金组织有关统计，在其187个成员中，有137个成员对非居民投资本国房地产进行管制。境外机构和个人购买境内商品房属于资本项目交易，按照自用和实需原则进行管理也是国际通行做法。