四环内的土地供应总量是北京土地供应总量的30％左右，五环以外的土地则占了70％

　　北京的二环线、三环线和四环线因其周边房价“强悍”的保值升值性而被“尊称”为“黄金环线”。而缘何在“黄金环线”内的房价可以耸立不倒并逆市而上？在当下的楼市行情中又如何才能“刨”得会变成黄金的潜力楼盘呢？

　　黄金环线“寸土寸金”

　　“三环内现在已经几乎没有土地可供开发了，三环以内的房价在周边市场普跌的环境下还保持微涨的走势，目前三环内二手房均价都在2万/平方米左右，四环周边的楼盘售价都在1.5万－1.6万元/平方米左右。”北京我爱我家房产经纪公司研究员李萌在接收理财周报记者采访时认为，北京的城市发展有明显的环线递进特征，这一点随着环线的不断延伸得到证明，无论是经济还是文化，以及两者综合而形成的影响力，都随着环线外扩而不断产生新的热点。从最初二环东直门使馆区的涉外商圈，到以国贸和燕莎为中心的新经济中心，这种外扩的步伐从未中断。随着环线逐渐增多，房产也随着环线而遍地开花，土地供应也因此而逐步紧缺，使得环线内的房价一直高于其他区域的房价，而北二环、北三环和北四环的房价又普遍高于南二环、南三环和南四环的房价。

　　“目前，四环内的土地供应总量是北京土地供应总量的30％左右，五环以外的土地则占了70％，也就是说，目前在四环内的房产土地开发项目已经非常少了，即使能拿到地，其开发成本也会高出许多。”北京大学房地产研究所所长陈国强对理财周报记者分析，具有决定性作用的环路交通，成为划定区域价值的主要标杆。北京二环内地段稀缺，最接近中心城区的四、五环成为城市发展与楼盘竞争最为激烈的地方；大多数自住需求的购买者选择内环线与外环线间。

　　黄金环线内的矮古城高房价

　　“在英国，谢菲尔德、利物浦，都有一个内环，然后进行一种交通的转换，进去以后就没有汽车的危险了，但是有专门线路的公交车，方便大众，所以最早的那个环不是很大，它符合人的步行尺度。”中国城市规划设计院总规划师杨保军向记者说明了环线的历史由来。杨保军解释道：“这个环在国外叫‘Inner ring’，即内环。内环的边界大体就是这个城市最精华的部分，它具有城市的传统建筑、风貌，传统的商业氛围。假如说你要开车进入核心城区，你可以停在环的附近，然后下来步行进去。这样就能保护核心区域，也能解决城市核心区的道路拥堵问题。”

　　另据杨保军介绍，传统西方国家的城市中，人们非常注重历史文化的保护，历史悠久的所在往往是这个城市的老城区，往往处在城市的中心地带，它有非常好的古老建筑、街区、文物。在中国，作为舶来品的内环路也承载了同样的功能。

　　“在北京，二环线以内的多为北京古城，而当初二环线的建成除了输导交通外，另一很重要的原因是出于保护北京古城原有的面貌和氛围”，北京大学房地产研究所所长陈国强对理财周报记者分析，除了开通二环线外，政府还对二环线周边的建筑进行了限高，“在核心区域限高使得该地区的容居率受到限制，而另一方面开发商的土地成交价相比环线外的土地却高得多，限高对容居率的影响直接加大了开发商在此区域的开发成本，为了获得相应比例的利润，开发商必然要通过最终的房产售价来转移其高额的成本，这是北京环线内房价一直企于高位的重要因素。”

　　轨道交通线成为黄金环线内“地王线”

　　英国建筑设计师爱德华认为，类似黄金环线的地王核心区，在西方发达国家的许多国际大都会越发显示出强劲的引擎动力，比如纽约曼哈顿、巴黎香榭丽舍、伦敦牛津街、东京银座等地王区域都是以黄金圈为依托，带动泛黄金环线地带地产业繁荣。其认为，在北京，作为黄金环线之一的三环也不例外。在地铁10号线一期建设之前，这里已经形成了国贸、燕莎、亚奥等知名商圈，周边的房地产发展也是一片繁荣昌盛。

　　在三环沿线同时开发了三个地标型项目的首创置业北京总经理沈华认为，新地标区域的潜力还有待挖掘。尤其是那些在地铁换乘点附近的新地标。

　　例如和平大道在已经开通的13号线和即将开通的10号线交会处，A-ZTOWN临近已经开通的1号线和即将开通的10号线。“事实证明，缘溪堂、和平大道、A－ZTOWN这三座大盘，不仅吸引了大量同行业者加入到开发当地地产的行列中，也吸引了大量商业投资，从而使该区域无论从商业上，还是居住环境上，都成为具有很大潜力的发展地区。”沈华向记者强调。

　　“轨道交通沿线地产是一个房产价值还有待开发的洼地，”北京大学房地产研究所所长陈国强言，“随着轨道交通沿线商业生活配套规划的跟进，特别是对于那些处于城乡结合处的轨道交通沿线将成为新的保值升值型地产。”

　　三大要素从黄金环线中

　　“慧眼辨识牛楼盘”

　　“即使在所谓的黄金环线内，其楼盘也未必就一定不会跌，楼盘的长期保值升值能力主要从三方面去考量。”陈国强向理财周报记者分析：最重要的分析坐标是该楼盘的规划设计，楼盘规划设计的好坏直接关系到其楼盘的长久价格走势，而规划设计主要关注其容居率、绿化率和内外部配套条件。容居率越低说明其居住人口密度越小，楼层和楼间距自然要小，则更适易于生活。因而，容积率越低、绿化率越高、内外部配套越齐全越细化，则楼盘价格的保值升值能力就越高。

　　另外，该楼盘居住人群素质和物业管理水平也是影响楼盘价格的又一重要原因。他们都间接或直接地影响着该楼盘的居住人气指数，从而间接影响楼盘的售价走势。因而，选取具有高素质居住人群、具有专业的物业管理水平的楼盘也是保证其楼盘长期保值升值的参考因素。