日前，央行和银监会联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》，要求各金融机构严格商业性房地产信贷管理。专家昨天在接受《每日经济新闻》采访时认为，央行银监会出台此政策，是政府减少在房地产损失，规避银行风险的紧急调控。

　　规避风险紧急调控

　　中国指数研究院总经理陈晟昨天在接受采访时说，目前房地产信贷市场出现一些漏洞和问题，政策出台是对各大商业银行房产信贷的紧急调控。

　　《通知》要求，严格商业性房地产信贷管理，金融机构禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款。陈晟说，规定银行不能筹措资金买地，是因为银行参与房企购地，增加了银行连带风险，央行和银监会出台此政策是规避风险。

　　此外，该政策严格农村集体建设用地项目贷款管理。对利用农村集体土地开发商业性房地产的，不得发放任何形式的贷款；对购买农村集体土地上建设住房的城镇居民，不得发放住房贷款。

　　对此，陈晟认为，现在对小产权房，还没有完全定论，小产权房过热，各地农村商业银行信贷过多，会加大银行的风险，央行和银监会出台这一规定一是不让开发商得利；同时，也是规避各地农村商业银行信贷风险。

　　而《通知》强调，节约集约用地项目优先予以金融支持。陈晟认为，这是央行和银监会贯彻中央的宏观调控政策，保持有保有压。

　　保护银行牺牲房地产

　　招商银行研究发展中心研究董事王琼昨天表示，该通知的出台，说明政府在要求银行收缩房贷资金，对于房地产市场来讲肯定是不好的消息。

　　王琼说，目前房价处在非常危险境地，政府收缩资金是迫不得已。房价下跌是全社会供给出现问题，政府现在能做的只能是减少损失，保护银行。

　　“现在经济下行，银行如果出了问题，对经济会造成很大的影响，在银行和房企之间，政府最终选择了保护银行，牺牲房地产。”王琼说。

　　他说，现在全世界的房地产都出现了倒闭的情况，但是中国没有，连小房企倒闭的现象都没有，但是随着该政策出台，以后，国内房地产倒闭的会越来越多。

　　陈晟告诉记者，这政策出台，对全国各地房企的影响很大，以后在城市分布比较广泛房地产企业融资机会相对大一些，而单个项目融资的房地产企业以后融资会越来越难。“该政策出台，使得房地产企业融资门槛越来越高，”陈晟说，“以后不管大城市，还是中小城市，他们的房地产的中小企业会越来越多的出现并购和转让，而且这种趋势会越来越明显。”

　　房企融资新变化

　　北京天鸿房地产开发有限责任公司战略研究部主管朱珍华昨天在接受采访时说，目前房贷规模占银行资产的15%到20%，但目前房地产企业最大的问题还不是银行紧缩信贷，而是他们销售的原因。房地产处在调整期，对资金回流的压力相当大。现在销售停滞，房地产的资金出问题。而银行从风险控制方面紧缩信贷也是有一定道理的。

　　朱珍华说，房地产开发商银行信贷卡得紧，使得今年房地产商融资有一个新的变化，就是开发商的融资渠道，从银行转向了理财、信托、基金、公司债，这个比例较以往提高了10%。“也可以说，银行拒绝房地产，但是信托和基金不拒绝，现在大量的开发商看到了这种趋势。”他说。

　　他认为，此政策出台，另一方面也促进了房地产金融领域发展，是一种好现象。

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　　12家银行房地产贷款平均增长11.34%

　　已经出台的各上市银行中报业绩大多较好，但这并不意味着银行资金不存在经营“雷区”。由于今年上半年房地产业面临的风险正在加大，房地产贷款规模以11.34%的平均速度增长，但房地产不良贷款率却“掉头向下”。

　　有分析师称，下半年银行不良率或将大增。

　　兴业银行成“第一地产银行”

　　据本报昨日对已披露2008中报的12家银行（中行和交行除外）进行数据统计后发现，多数银行对房地产业的贷款余额环比均实现较快增长，其中最快增幅高达48%；而兴业银行以14.29%的房地产贷款占比居首位，成为当之无愧的“第一地产银行”。

　　南京银行则以增长速度最快而当选“最能雪中送炭的银行”，该行以47.83%的环比增幅位居第一，工商银行虽然仅环比增长10.7%，但其以3387亿元的房地产贷款总额、347亿元的增长，在规模上取得两个第一。

　　但也并非所有银行都看好房地产业，招商银行、北京银行和宁波银行在操作上就显得相当谨慎，实现环比-0.2%、-5.8%和-5.88%的增长。

　　不良率降专家看不懂

　　房地产业面临风险较大，但银行房地产贷款规模增加，其不良贷款率反而下降，海通证券银行业分析师范坤祥表示，这让人看不懂。比如在银行房产按揭贷款方面，此前媒体报道深圳出现按揭房产断供潮，按理说深发展银行不良贷款率应该上升，但该行中报显示其状况很好，让人难以理解。

　　虽然各大上市银行均表示已经加大房地产贷款的风险管理，但如果银行仍然继续加大房地产贷款规模，则其风险肯定会增加。半年或一年之后，银行不良贷款率应该会上升。

　　天相投资银行业分析师王逸峰以兴业银行为例表示，该行逾期贷款反弹明显，逾期余额约58.46亿元，环比增长36%。逾期贷款是不良贷款率的先行特征，下半年不良贷款的变化趋势令人担忧。

　　但也有分析师表示，问题并没有想象中的严重。国泰君安金融业分析师伍永刚表示，对银行而言，如果银行严格进行风险管理，并对信誉好又有实力的大型开发商发放贷款，银行的风险就会小很多。（来源：每日经济新闻）

　　规避额度控制房地产信托激增5.5倍

　　今年以来，房地产企业对资金的“饥渴”已经改变了信托产品的发行结构。

　　12家上市银行刚刚发布的中报显示，房地产开发贷款投放比例偏高，这个问题已引起了市场的广泛关注。而根据《每日经济新闻》的数据调查分析，借道信托，银行利用集合资金对房地产商进行实际融资已经成为一股重大的暗流。这种情况不仅影响到政策面宏观调控的效果，并且实际上也把房地产行业的周期性风险，从银行转移给了中小投资者。

　　房地产信托激增

　　据普益财富统计，今年7月，国内共有23家信托公司成立了49只集合资金信托产品，募集资金36.3399亿元，较上月增加13.281亿元。其中，房地产项目达12只，虽然从数量上看仍与证券投资产品持平，但其规模却高达17.35亿，占比47.74%,是所有投资项目中的最高。

　　今年1~7月同类产品一直保持上升趋势。而去年7月，房地产信托产品发行规模还不足2亿，今年同比增幅超过557%。同时，据不完全统计，7月有26家商业银行与22家以上的信托公司合作，共发行产品320款，发行数量比上月增加了85款。其中，涉及房地产项目的产品占比最高（38%）。

　　“房地产项目主要有权益投资、贷款和股权投资3种方式”。上海一信托公司产品研发部负责人表示，纯粹的贷款类产品占比已开始出现下降，但权益类产品模式中信托、银行可以更深入地监督项目，逐渐成为主流选择。该人士认为，这些产品都是通过银行渠道，将投资者的资金募集给房地产项目。以天津一房地产信托项目为例，信托资金主要用于购买开发商对项目商业地产的收益权，而投资期限满后，开发商以回购方式实现投资者收益。

　　有数据显示，截至今年6月末，5家大型银行通过理财产品投入企业的资金约有2400亿元，比年初增加逾1500亿元，基本相当于按去年的信贷增速所投放的贷款差额。而海通证券一份报告则指出，今年以来规避额度控制的融资大量出现，规模超过5000亿。

　　类似现象也引起了监管层和市场的广泛关注，并明令银行为信贷资产类产品担保。对此，分析人士认为，监管层此举是为了避免信托产品成为企业变相融资渠道。但银行与信托规避政策限制的“努力”并不鲜见。如近期国内某银行曾发行一款信托投资型产品，其第二还款来源居然为银行提供的备用贷款，业内人士指出，“这实际上还是把风险留在了银行，显然是违背监管层意愿的。”

　　地产业风险转移给投资者？

　　上海市银监局最新一份报告指出，据对上海9家银行的调查发现，贷款最多的前5家房地产企业经营性现金流净额已是负值。而据国家统计局数据，7月份“国房景气指数”为102.36，自去年12月份以来，这一指数已连续8个月出现环比回落。如果银信合作的房地产信托产品，以理财产品形式募集中小投资者资金为房企融资，无疑将把房地产行业的周期性风险转移至投资者。

　　某银行中报显示，该行截至今年6月30日，房地产贷款余额相比去年12月底实现负增长，且不良率下降超过1%。但另一方面，该行今年7月与信托合作发行的产品数量却为全国商业银行之最（超过100只）。此外，另一贷款余额实现负增长的银行，与信托合作发行的产品数量也在国内商业银行中排名第3。（来源：每日经济新闻）

　　地产商项目换手频繁皆因资金瓶颈

　　“曾经有一笔巨额的资金摆在我面前，我没有珍惜，等到失去的时候我才后悔莫及，做房地产最痛苦的事情莫过于此。如果上天能够给我一个机会，我会对那笔资金说：我需要你。如果非要在这笔资金面前加上一个数目，我希望是越多越好……”

　　“资金越多越好”，这，可以说是道出了目前众多开发商共同的心声，而资金紧缺也打碎了不少房地产开发商对继续过美好生活的憧憬。

　　确实，进入2008年，楼市已经由“土地为王”开始转变为“现金为王”，多数房企不得不面临着资金压力。由于资金的缺乏，使得不少开发商开始转让手中的项目、土地、产权等，以实现再融资。

　　从国内四大产权交易所挂牌的项目来看，房地产项目并不少见。二季度，北京产权交易所挂牌出让的房地产项目达到20余个，其中涉及北京的项目达到16个。日前，也有包括北京国融置业有限公司、北京实创科技园开发建设股份有限公司、北京华丽嘉源房地产开发有限公司、中国华联房地产开发公司、北京京洋房地产开发有限公司等公司挂牌。此外，上海联合产权交易所、天津产权交易所和重庆联合产权交易所都有不同的房地产项目挂牌交易。而据上海联合产权交易所提供的数据显示，在8月18日到8月22日的一个星期内，该交易所房地产业挂牌金额就达6653万元。

　　房地产公司公开挂牌转让的项目数量正在大幅增加。

　　诸多的房地产项目转让，最主要的因素还是资金问题。资金链的紧张，将成为行业资源并购整合的良机，而时间紧迫和交房保证等原因又使得资金链濒临断裂企业选择项目转让的概率大于降价清盘的概率。

　　然而，资金链紧张的真正原因，特别是对那些中小开发商来说，宏观调控带来的银根紧缩，贷款的门槛提高，成为他们资金来源的“拦路虎”，只能是“望银行而兴叹”。此外，即使贷到款了，但由于此前央行多次提高准备金率，给商业银行带来了较大的流动性压力，使得金融机构可用资金相应减少，进一步加大了房地产企业在银行贷款的难度。

　　迫不得已，陷入融资困境的中小开发商，不得不以转让部分诸如土地等项目的方式来保障手头项目的顺利进行，这可以说是他们的无奈之举。

　　在这些挂牌交易的项目中，有一些项目显得格外扎眼。

　　8月7日，中国纺织机械（集团）有限公司在北京产权交易所挂牌转让其所拥有的佛山市金色阳光房地产开发有限公司100%股权，而该企业则拥有佛山市黄金地段近170亩住宅用地的专项开发权，转让价格面议，挂牌时间到2009年7月7日——这块地来自佛山市的“黄金地段”。

　　而与这块来自佛山黄金地段的土地相同，北京的很多开发商也选择了挂牌出让其地块或者合作开发的形式。如地处宣武区黄金地段的金宫花园土地，转让价格2.8亿元；位于怀柔区杨宋镇的、土地面积总计61784平方米的3个地块，转让价格1.395亿元；密云高岭镇总占地面积100万平方米的一个地块，转让价格1600万元。

　　此外，上海、天津、重庆的产权交易所，都有不少房地产项目或股权挂牌转让的公告。

　　对此，业内人士还是把此现象的最终原因归结于资金压力增大，以至于不得不通过转让或者合作开放的方式来缓解资金压力。而房地产市场的不断调整，也使得房市逐渐陷入低迷态势，再加上原材料价格的一路上扬，使得行业利润变得越来越微薄，导致更多的地产商开始转行，而转行的第一步就是把受众的“熟地”以一个比较好的价格转让出去。这也是土地项目近期频繁挂牌转让的主要原因。

　　上海联合产权交易所的消息显示，今年上半年，房地产行业企业在上海产权市场实施的融资交易为116宗，成交金额达到89.58亿元，同比增长了近六成。而从成交的案例来看，不少企业都对自己的股权限售颇为满意。分析人士指出，趁中小开发商纷纷出售股权、寻求资金的档口，实力强劲的大型开发商在国内“跑马圈地”的步伐也开始加快，这也在一定程度促使了这类交易活动活跃。

　　此外，虽然在很多房地产企业掌门人的潜意识里，让别人当大股东而自己仅仅是操盘手的局面不能接受，但在银根紧缩的现实情况下，这也无疑是为了企业继续生存的一种韬光养晦的手段。(来源：证券日报 朱宝琛)