北京二手房市场进入下行轨迹已成为不争的事实。郊区的通州、大兴、昌平三个区域降价幅度最为明显，而四环外和邻近城区的五环路附近也出现了二手房降价现象，这把北京二手楼市价格带入由外至内降价压力逐步增大的境地，外围的价格下降已经对城区二手房价格产生了明显影响。

　　奥运后四环外二手房价松动

　　在中关村工作的李先生一直在寻找一个万元左右的二手房，他最近重点考察了清河区域，感觉和奥运前相比，五环沿线的二手房价有了较明显变化，富力桃园当前二手房挂牌价在11000元/平米左右，但业主也会留500元/平米左右的砍价余地；上地区域的当代城市家园二手房价在12500元/平米左右，议价空间在500元-800元/平米。

　　李先生看好的水木天成78平米的两居室，由于是次新房，此前在清河区域的二手房市场中挂牌价算是比较高的，2个月前的挂牌价为11500元/平方米，但最终成交均价为10500元/平方米，较两个月前的价格回落了8.7%。

　　北京美联物业亚奥区的一位店经理介绍说：亚奥区域整体成交量较奥运前有一定下滑，一些老牌商品房和一些大户型在成交价格上出现了不同程度的下浮，其中大户型的成交单价最多下滑了24%。四环外尤其是东部、东北部项目集中，受次新房、新房比例较大的影响，价格都有所回落。

　　价格松动未促进销售回升

　　亚北、清河区域一直是北京四环外、五环沿线的亮点区域，已经成为海淀东北部的重要居住大区，此地段二手房出现大幅跳水，可以从一定程度上映射出目前北京二手房市场的价格走向。

　　链家地产、美联地产、我爱我家和千万家公司最近都表示，四环外五环区域的二手房市场出现议价空间增大的趋势，交易量也受到了买方观望情绪影响。千万家市场分析师高晗认为，由于二手房降价潮是从郊区开始的，郊区二手房价做出让步，这让观望人群更加坚信了房价的回落；而目前在东、北四环、五环房产价差并不明显，一旦五环外二手房议价空间增加，对周边四环沿线区域也将产生些许冲击。

　　中低端房产价格仍有下探空间

　　奥运后，房地产市场会出现集中放量的情况，新开盘的项目会使用打折、促销的销售方式来吸引购房者，这带动了中低端二手房价格的下降，并且中低端二手房抗跌能力比较小，所以中低端二手房的价格下降幅度较大，美联地产预估这部分物业的下降空间在10%左右，同时现在市场上购房者浓厚的观望情绪也是中低端二手房的价格下降吸引购房者的原因之一。

　　四环外房源最新报价 单位：元/平方米

　　名称 位置 户型 7月单价 目前单价

　　柏林爱乐 东五环外东苇路 1—4居 10500 10000

　　清上园 清河三街 1—3居 11800 11200

　　西引力 石景山游乐园南 1—3居 11400 11000

　　绿岛苑 朝阳区大黄庄 1—3居 10300 10000

　　北京青年城 来广营西路 1—4居 11400 11000

　　嘉铭桐城 北苑路86号院 两室一厅 18000 17500

　　欧陆经典 北苑路172号 两室一厅 14000 13500

　　■ 置业指导

　　四环外置业把握区域前景

　　“链家地产”市场研发中心提醒消费者，选择四环外房产置业，主要把握两点。首先，重点考察区域的升值空间，个别重点板块房产市场交投兴旺，而部分区域还处于无人问津的状态，因此购买时需要注意其未来的区域规划及升值空间。例如，管庄区域3年内会建成地铁6号线，区域的非中心写字楼区提升整个区域的商业。

　　其次，要注意有无支撑区域房产需求的产业：例如，上地区域有自身的工业园区，并且对中关村房产有较强的替代性，因此，有大量的区域内的上班族会在此购房，需求旺盛才能保证区域房产不会后继乏力。