曾经备受追捧的限价房,如今在楼市低迷形势影响下变成了开发商的心病。

　　“现有的限价房还不如改成经济适用房。”9月18日,北京住总集团(下简称住总)的李明在接受记者采访时抱怨道。

　　2007年4月,北京住总房地产开发有限责任公司出价13.98亿元中标西三旗限价房地块,住总为其取名为“旗胜家园”。但仅仅过了半年,2007年下半年北京房价就开始 下跌,房地产行业景气度也跟着大幅下降,李明不由得感概:“当初我们是抱着建设——销售——短平快的念头进入(限价房)的,现在销售并未见火爆——短平快没有实现,却面临上不靠商品房、下不着经济适用房的两难境地。”虽然现在“旗胜家园”还谈不上亏损,但楼市前途未卜难免让李明心怀忐忑。记者了解到,目前限价房开发商普遍希望“政策援手”,但牵涉到多方利益博弈,政策能否落地仍旧未知。

　　“限价房”吸引力不再

　　“我们发现自己的项目目前实际有意向的数量才1000多套,老实讲其实挺失望的。”李明感慨道。“旗胜家园”由18栋住宅楼组成,可提供限价房共计4162套,还有483套廉租房,销售均价为每平方米6350元。

　　实际上,“旗胜家园”并非唯一一个面临惨淡现状的限价房。北京目前开发体量最大的“通州半壁店限价房”项目,虽然该项目将开发6000多套限价房,但最终实际排号者只有1000多户。

　　对于介入限价房开发企业来说,虽然项目价格被封顶、利润摊薄,但由于相关政府部门会包办销售,外加上2007年上半年房价涨势不减,追求短平快的开发商纷纷介入。如今销售惨淡,这让包括李明在内的诸多限价房开发商有些意外。

　　分析原因,李明认为,正是房价掉头向下,缩小了普通商品房与限价房的价差,让限价房的魅力大减。

　　在论坛上,记者看到这样一个帖子,那位网友认为:“房价已经跌了,限价房的价格也应该随之下调。”实际上,抱有这样的想法的潜在购房者并不在少数。原本打算购买限价房最终放弃的童小姐在面对记者时坦言:“怕就怕商品房价跌,而限价房不动,最终同档次的商品房便宜过限价房。”预期不明朗,最终让大量购房者决定放弃。

　　不过,在北京一地,目前限价房和商品房“价格倒挂”并没有出现。北京亚豪机构市场总监郭毅在接受记者采访时表示,很多北京限价房均价比周边最少低三成。以北京目前正在热销的首批限价房首钢金顶阳光为例,均价仅为每平方米6250元,但周边代表性楼盘鼎城.e托邦均价达到每平方米13000元,周边区域的二手房均价也在每平方米8500元。

　　李明认为,关于限价房和周边商品房的价差,公开价格还不足以说明问题,目前诸多楼盘一上市就打折,甚至很多房主跳楼价抛售,这些不确定的价格跌幅,足以让限价房汗颜。“就在通州东南角的一个限价房项目旁边,沿着直线距离往正东去,百万平方米小产权房一大片一大片的。一旦某一天'小转大’,限价房就没有活路了。”中原地产华北区董事总经理李文杰认为,楼市当前仅调整了10%-15%,到年底前或者持续到2009年,应该还有10%的降价空间。如此一来,已推出的大部分限价房的价格相对于周边商品房不但毫无优势可言,甚至价格还有可能高于周边的商品房。

　　预期目标难以实现

　　2007年以来的原材料大幅上涨,也摊薄了限价房开发商原本菲薄的利润。

　　虽然并没有出现大量的亏损,但限价房开发商们普遍觉得“赚不多了”。“2007年我们进入的时候,觉得赚了一个'大便宜’,没想到当年行业急转,外加上原材料价格飞升,如今算来,账目就不好看了。”根据北京市国土资源局的有关意见,“两限房”的价格将比当地同质普通商品房平均价格低10%-15%;综合考虑地块的土地开发成本、政府土地收益等因素,开发商的利润应该在8%-10%之间。“未来限价房的利润肯定会越来越薄。”业内人士测算,由于原材料涨价等因素。据悉,目前西三旗的项目利润仅在7%左右。

　　实际上对于像住总这样的大企业来说,做限价房,利润摊薄不是最大的问题,而是项目占款数量大而产出小。同样的资金,投入别处,也许回报更大一些。

　　记者了解到,原先很多开发商都希望通过地块上划定的商业部分盈利,但现在实际搞起来却发现,在保障房地块搞商铺,限于购买力因素,难有作为。另外,由于相当多的限价房都在明年交房,今年楼市已不景气,明年更是让开发商们心怀忐忑。

　　期待政策救援落空

　　有未经证实的消息称,此前两个月,一些限价房开发商曾经要求相关部门给予补助,但迟迟没有回复。记者在北京市建委了解到,现阶段对于限价房开发商的援助政策并没有提上日程。关于限价房随着商品房房价下降的提议,主管部门暂不考虑。

　　尽管如此,在李明看来,“上头也的确体恤到了企业的疾苦”。

　　9月10日,北京土地整理储备中心以挂牌方式推出3块限价房用地,分别位于昌平、顺义及石景山区域。值得注意的是,顺义地块销售限价从4980元/平方米调高到5500元/平方米;回龙观地块销售限价由6500元/平方米提高到6600元/平方米。

　　但现在的问题是,限价房涨价,商品房降价,对于企业虽然是短期利好,但是长期来看,又势必缩小两者价差,降低限价房的吸引力。

　　“现在搞限价房还不如经济适用房”,记者在采访中,听到多家开发商如此抱怨。对于开发商来说,开发经济适用房有政府政策支持,而限价房则更多的要按照市场的规则来操作。开发商所担心的是,在目前情况下搞限价房,是“做保障的活,担市场的风险——最终赔了本”。