开发商降价新政推出等刺激买房需求 “十一”或成楼市回暖拐点

　　一手楼供应量增三成，今年以来广州楼市一直处于触底过程，成交价下行。

　　“十一”黄金周，不少楼盘大幅调低报价，以求实现成交规模大跃升。而受美国金融危机影响，我国频出的救市新政很可能刺激住房需求释放。

　　有业内人士预测，价格策略合理和产品亮点突出的楼盘将成为市场热点，今年黄金周广州楼市的成交量可能会有大幅度回升，而楼市的回暖也将从此开始。

　　一手供应

　　开发商调价 买家入市有望增多

　　“十一”货量同比增三成

　　合富辉煌集团市场研究部黎文江表示，奥运后政策转向的预言已经变成现实，房地产市场环境将迎来转机。尤其是降息政策，过去的一两年中，央行多次加息让买家感觉到累计压力，而对于未买房的买家来说，对未来不确定加息因素也让他们采取了观望态度。中原项目部副总经理黄韬认为，政策的松动对供房买房者都是一个好消息。

　　据合富辉煌集团市场研究部最新监测，广州今年“十一”期间商品住宅总供应量超过4万套；相比今年“五一”增一成多，比去年“十一”则增近三成；其中花都区供应量最大，其次是番禺区、白云区。

　　在这些供应货量中，新货供应充裕，不过广州中心市区新增供应减少。按最新统计全市“十一”黄金月总计将推出新货2.3万套，其中市区1.1万套，同比去年同期减少二成。

　　今年以来，不少市中心楼盘略微调整价格立刻引来买家的关注，甚至楼市牛市中的“日光盘”也频频出现。地产人士认为，“十一”黄金月各楼盘的促销力度都有所加大，而成交动力将有赖于楼盘自身的产品、价格和满足置业者需求的多样性。如有一定规模的楼盘销售突破胶着的市场局面，市场信心可望回归。

　　黎文江分析，“十一”黄金月部分楼盘积极降价促销，对价格比较敏感的刚需自住置业者将会大量聚集，成为市场热点；另一类则是最新推出具有稀缺性的高端楼盘，目前虽房地产投资客暂时退场，但具备较强购买力、寻求财富保值增值的多次置业者仍在关注市场，全球金融投资环境的恶化亦可能反过来强化这种置业保值心态，金山谷、中海熙岸等楼盘有望成为市场热点，率先突围。

　　热点板块预计在外围

　　黎文江表示，根据目前楼市监测，中心区楼盘价格下调幅度不大、新推货量规模基本持平，由于城市价值支撑，成交走势稳中有升，但成交动力变量不大。所以中心区各板块销售表现很可能保持稳步回暖，有热点楼盘，但较难出现影响大势的热点板块。中心区成交总量或不会出现大幅拉升。而市区外围的成交情况或将成为最大变量，也是“十一”黄金月楼市关键，预计热点板块也将出现在外围。

　　二手供应

　　人气回升缓 价格稳中跌

　　在新增供应大增的情况下，开发商迫于竞争的压力必然会有降价等促销举动。业内人士分析，这对二手楼市中与一手楼市的价格“重合”的产品将是又一个冲击——将会促使次新房的业主降低姿态以符合市场行情的价格放盘，加快消除二手楼市里不稳定的价格因素，重新将犹豫观望的置业者吸引过来。据预计，二手楼市将会是“价格稳中有跌，人气缓慢回升，成交逐渐增加”。

　　根据满堂红地产的成交数据，进入第三季度，广州二手楼成交中总价50万～90万元/套的物业比例一反常态，比上季度减少了2.7个百分点，只有29.6%，而在过去几年该类物业的成交比例是不断增加的，其根本原因就是该类二手物业正好与目前降价的一手产品在总价上有冲突。

　　满堂红研究部高级主任肖文晓认为，对于中介公司来说，次新房的业主降价不是一朝一夕就可决定，会将注意力暂时集中在与一手楼没有直接竞争关系的中低端二手房市场上，争取有所突破。同样的，对于购买中低价二手房的置业者来说，由于其选择的房子与一手楼在价格上差距太大，一手楼即使有促销也不会对其购买行为产生根本性的影响，因此也会好好利用长假的时间看房。