近日，银监会发出《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》（银监发[2009]59号），做出收紧二套房贷等决定，引起市场一阵热闹。

　　

　　关于二套房的按揭政策，前阶段一直银监会一直要求，除了改善性购房以外，严格遵照首付四成，利率上浮10%的2007年“9·27”文件的规定。但是在具体执行中，为了促进商品房交易，以及增加按揭贷款业务，各银行分理处都出现了明显的松动。

　　

　　不少人认为，收紧二套房贷政策，可能会导致房价的下跌，我虽然也希望房价下跌，但是显然与客观现实不相符合。最近市场的异样变化，都让很多开发商蓄谋在下一次开盘的时候提价。在昨天上午我去楼盘售楼处，发现竟然那么多的到访者，并且还有出现明目张胆的投资者。市场的火爆超出很多人的固有经验。

　　

　　我如此判断，立场不在于鼓吹房价的上涨，而在于表达我对当前市场导致房价上涨因素的看法。收紧二套房贷政策的不过是市场舆论的烟雾弹，也表明银行界想表达自身善意的立场，以落得市场好评的美名，而并不表明银行在当前市场处境对市场控制做出了积极的贡献。

　　

　　收紧二套房贷政策，表现如中国其他绝大多政策一样的特点，就是政策的执行落实与政策本身所规定的内容，相差甚远，这就是具有中国特色的宏观调控。所以我们形成的市场特点，到底宏观调控政策起到了很大的效果，不管是所谓的专家，还是普通的购房者，都存在若干种不一致，甚至十分对立的看法。这也是我们看到的，那些大放厥词的言论，比如房价还要上涨一倍；购房者太有钱了，才造成房价上涨的，都一样受到舆论的热烈吹捧。

　　

　　从房地产近几年发展的实际情况来看，通过抑制需求来控制房价上涨的若干种提法，都是失败的。就如我们那几年若干次的加息，购房者看来，那增加的利息负担，与快速上涨的房价相比，简直是九牛一毛，一点不会成为购买商品房抉择的障碍。导致的结果就成了那只不过是银行在既得利益前提下，找一个强有力的理由，在一点点的增加自身收益。

　　

　　事实上，房地产开发环节的货币政策，才是对房地产发展起着十分显著的效果，从紧的货币政策导致若干全国一流的现金流开发公司进入窘迫境地。而适度宽松的货币政策，银行放开规模限制对全社会发放贷款。在房地产市场供需两旺，价格上涨的时候，下调房地产开发企业项目资本金比例，使得上市公司，和国有企业释放出大量的现金，以及获得相当规模的信贷支持。

　　

　　十分巧合，又不经意中一股力量故意推动的地王频现；中央及地方房地产市场导向商品房升温的舆论越来越强烈；以自助为主的刚性需求成为强有力的购买力（当然，与买得起房的人相比，更大量的人买不起房。但是市场购买力与商品房的供应相比，市场供应是不足的。特别是房价进入上行通道之后，释放了商品房成为全社会资本对应的投资产品）。在如此背景下，加强二套房贷的执行力度，无疑是隔血搔痒，起不到他们所宣传的那么突出的作用。

　　

　　房价将在一定的时间内保持上涨，然后中央出台宏观政策，又在一定的时间内进行执行落实，然后商品房价格回落。如果不出现超出我们想象的意外，最近一两年，我们的商品房市场，最大可能就是按照这种轨迹发展的。