调控卷土重来。

　　上一轮调控时SOHO中国的董事长潘石屹曾经预言的“百日剧变”由于政府的突然救市而没有变成现实,如今,他更愿意承认,市场是瞬息万变的。

　　第一财经日报:这一轮的宏观调控似乎与2008年的那次非常相似,都是因为房地产市场的过热、房价上涨过快和房企拿地成风而招致了调控的到来,调控的方式也同样是最为直接的收紧信贷政策,在此影响之下,目前市场普遍出现了成交量的萎缩。您认为现在开发商们是否存在资金缺口?

　　　潘石屹:不可同日而语。2008年那个时候的情况更糟糕一些,现在的比当初好很多。当时我们通过上市公司的调查抽样发现,2008年底的时候房地产企业的负债量非常大,尤其是短期负债量很大。因为2007年开发商对市场的预期相当乐观,因此花钱买地的数量也是巨大的,甚至在沈阳、西安等城市都是几千亩几千亩地圈地。

　　据当时的数据统计,2007年开发商买地的花费已经超过了当年的销售额。再加上2008年的宏观调控和金融危机,销售量持续下跌。甚至有一段的时间资本市场都在等,看哪些公司要宣布破产了。但2009年初因为金融危机政府宣布救市,所有贷款都可以延期归还了,土地出让金也可以延期缴纳了,开发商马上就都缓过来了。

　　由于2008年的危机,开发商在2009年都特别小心,尽管出了一些地王,但总体的拿地量没有那么多了,销售的速度也加快了,最重要的是2009年全国商品房销售了4万多亿,一下就把开发商尤其是大开发商的资金缺口补充上了,像上市的房地产公司中有多家拥有现金量超过100亿元人民币。

　　日报:尽管资金量充足,但如果市场的成交量持续低迷并维持一段的时间,会不会出现您在上一轮调控时曾经预言的“百日剧变”?

　　潘石屹:我觉得不会出现“百日剧变”。实际上现在压力大的是地方政府,地方政府重复犯了2007年、2008年开发商的错误。因为土地的销售好,他们觉得要出地王了,拆迁费也是按照地王的预期大量地支付,然后通过地方土地储备平台的贷款尽快地把地推出去。一旦市场低迷下来,像2008年一样处境的就不是开发商而是地方政府了。

　　日报:今后如果政策进一步的收紧,会不会出现开发商因资金链断裂而倒闭的情况?开发商最怕出台的政策是什么?

　　潘石屹:市场中总会有些企业是很冒进的,所以有可能会出现这种情况,但不会像2008年那样大规模地出现。越是资金流有问题的企业,现在越着急促销降价。但从目前来看还看不到有开发商会出现资金链的断裂,大家都寄希望于市场的恢复,就看市场成交量的低迷能低迷多长时间。现在据统计好像一线城市的成交量比4月有所回升了,只要有上升的迹象,市场就会慢慢好起来的。

　　原来我预计在成交量低迷的情况下大部分房地产开发商的现金流能够支撑一年是一年,这是在预售的收入不监管,并且银行还给开发商放贷款的情况下。但如果这两点都限制住了,开发商们坚持的时间就会很短,到不了一年。开发商比较怕出台的尤其是预售收入的监管,因为大部分开发商周转资金的一半都来自于预售收入,预售收入的监管对房地产开发商现金流的影响是最大的。

　　日报:SOHO中国最近有没有遇到项目或者公司的收购机会?是否做好了这方面的准备?

　　潘石屹:现在不多,不像2008年底时那样几乎全都出动了,而且一家比一家价格低。也可以通过目前的状况判断现在市场上并不缺钱。我们就是想按部就班地走,但还是做好收购的准备了。